牛课网2012年房地产估价师考试复习：土地增值税估价

2012年房地产估价师考试复习：土地增值税估价

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一、区分评估目的，明确评估内容
对土地增值税进行估价时，应区分评估目的进而明确评估内容，具体如下：
1．隐瞒、虚报房地产成交价格的或转让房地产的成交价格低于房地产评估价格又无正当理由的。
此类评估应以确定估价对象的房地产转让价格即市场价值标准为目的。对此目的的评估宜采用市场法评估房地产或土地的市场价值，辅助采用收益法、假设开发法进行评估，不宜采用成本法进行评估，评估过程与其他类型评估项目基本一致。
2．提供扣除项目金额不实的
此类评估应区分纳税人是否属于从事房地产开发的纳税人。
（1）从事房地产开发的纳税人
对于此类项目，应根据国家税务总局印发的《土地增值税纳税申报表（一）》，依据评估目的的要求明确评估对象。一般包括“取得土地使用权所支付的金额”和“开发土地和新建房及配套设施的成本”两项。而“开发土地和新建房及配套设施的费用”“与转让房地产有关的税金”等扣除项目由于税法已经规定了扣除比例，故可不在评估内容之列。评估内容应在纳税申报表中明示，并填列以方便纳税使用。
二、扣除项目评估方法的选择
1．取得土地使用权所支付的金额
取得土地使用权所支付的金额指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。目前主要包括以下几种形式：
以出让金形式取得土地使用权，以出让合同为依据按出让金进行扣除；
以毛地价形式取得土地使用权，以出让合同为依据按毛地价进行扣除；
以招牌挂形式取得土地使用权，以合同为依据按土地价格进行扣除；
以受让方式取得土地使用权，以土地和税务部门登记的受让价格和土地增值税计税价格进行扣除；
无法确认历史土地使用权取得价格的情况下，依《土地增值税暂行条例》之规定，按取得土地使用权时的基准地价进行评估；划拨土地转让时，按转让时点地价标准评估其应补交的出让金或毛地价。来源：考吧网WwＷ.kao8.Ｃc
2．房地产开发成本
对于房地产开发项目开发成本的评估，适宜采用市场比较和分部分项的评估方法。房地产开发成本评估关键是反映其现时的重置成本价值。
房地产开发成本评估的要点是在于如何与取得土地使用权所支付的金额进行衔接。若取得土地使用权所支付的仅为出让金，房地产开发成本中还应包括政府收取市政基础设施建设费、开发商发生的通平费用；若取得土地使用权所支付的仅为毛地价，房地产开发成本中应包括开发商发生的通平费用；若取得土地使用权所支付的为熟地价，房地产开发成本中不应再包括土地征用及拆迁补偿费。
3．旧房及建筑物的评估价格
旧房及建筑物的评估价格所包含的内容在包括房地产开发成本全部子项的基础上，还应包括开发土地和新建房及配套设施的费用（即与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用）和开发利润。
根据《土地增值税暂行条例》之规定，旧房及建筑物的评估价格应采用重置成本价乘以成新度折扣率的方法确定。
销售费用的计算，应注意区分不能等同于估价规范中的销售税费，避免销售过程中的税费（营业税及其附加）重复计算。
《土地增值税暂行条例》中并未对开发利润的计算作明确的说明，开发利润的记取应遵循房地产估价规范的要求，即应以土地取得费和开发成本之和为基础，根据开发、建造类似房地产相应的平均利润率水平求取，因为只有这种结果才能充分体现开发主体投资行为所承担的全部风险报酬。

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