2013年土地估价师《估价实务基础》考前冲刺卷情景分析题五
(一)某企业拥有A宗地的划拔土地使用权，并于2009年9月1日与当地政府签订了该宗地的国有土地租赁协议，租期20年，实际支付的年租金为10元/㎡。A宗地土地面积为30000㎡，用途为工业，现已达到五通一平的开发程度。
经调查，A宗地周边有三宗条件相似的工业用地，具体情况如下：
(1)B宗地：占地45亩，于2005年9月1日通过征地方式取得，当时根据所在区域的市场行情，共支付了300万元征地及其相关税费，经开发建设，现已达到“七通一平”的开发程度，共花费土地开发费540万元。据调查，从2005年9月1日到2009年9月1日期间，征地费用和达到“七通一平”的土地开发费用分别上涨了20%和30%。
(2)C宗地：占地25000㎡，于2005年9月1日通过出让方式取得。宗地已达到“三通一平”的开发程度。按照2009年9月的市场行情，该宗地若出租经营，每年土地净收益可达55万元。(3)D宗地：占地3.5h㎡，于2009年9月以国家作价入股方式取得，40年期、“七通一平”条件下作价425元/㎡。
表中数值表示B、C、D各宗地与A宗地的比较，负值表示案例宗地比A宗地的对应条件差，正值表示案例宗地的条件优于A宗地。
根据当地2009年9月的土地市场情况，从征地到完成“七通一平”的土地开发需要1年的时间，土地开发费分季度投入，每季度投资额相等，在季内均匀投入;设定土地开发资金的贷款季利率为l.5%，需按季度按复利计算利息;土地开发的投资回报率为l0%;土地增值收益率为20%;土地还原率取6%。
相对A宗地而言，其50年土地使用权价格因于发程度不同而有差异：达到“七通一平，，时地价比“五通一平”高100元/㎡，达到“五通一平’’时地价比“三通一平”高60元/㎡。根据以上资料，回答1～5小题的问题。
1.以宗地B、C、D作为比较案例，利用市场比较法测算宗地A于2009年9月1日的单位地价为( )元/㎡。
A.383.86
B.370.57
C.388.58
D.392.65
2.市场比较法中交易案例修正的主要因素有( )。
A.交易情况
B.个别因素
C.期日和年期
D.区域因素
3.宗地A于2009年9月1日的市场年租金为( )元/㎡。
A.28.56
B.26.45
C.24.35
D.30.25
4.宗地A于2009年9月1日的承租土地使用总价格为( )万元。
A.463.54
B.456.06
C.488.50
D.423.86
5.应用市场比较法估价时，应具备的条件有( )。
A.交易类型全面
B.丰富的交易案例
C.待估土地与交易案例有相关性和替代性.
D.发达的不动产市场
(二)某土地估价机构于2006年10月下旬接到一宗土地价格评估的委托，估价基准日确定在当年10月31日。评估对象位于华南K城市的S湖边，面积为500㎡，是委托方于2000年10月通过拍卖方式购得的土地，使用期限为50年。目前该地块内有一座900㎡砌体结构的写字楼，建于2002年lO月。写字楼现用于出租，每月租金收入3万元。市场调查显示，该类房屋耐用年限为55年，残值率为2%，当时建筑物综合造价为2000元/㎡，目前重置价格为2500元/㎡。该写字楼的利用率为90%。当地同类写字楼出租正常空置率为10%，租金一般为每月50元/㎡(建筑面积)，每年需支付的总费用约80元/㎡(建筑面积)。假定土地还原率和房屋还原率分别为7%和8%。根据上述情况，计算并回答6-10题。
6.如果没有其他损失和市场波动的考虑，根据已知的条件，该写字楼的客观年总收益为( )万元。
A.48.6
B.43.74
C.54
D.36
7.假定该写字楼按照自然折旧，则年折旧为( )元。
A.46875
B.37500
C.45000
D.40909
8.在上述情况下，如果其他条件不变，假定房屋年折旧固定为5万元，则房屋的现值为( )万元。
A.205
B.210
C.215
D.220
9.在上述情况下，如果其他条件不变，假定房屋现值为250万元，写字楼年总纯收益为50万元，则土地的纯收益为( )万元。
A.50
B.51
C.48
D.52
10.如果其他条件不变，假定土地的纯收益为50万元，则土地总价格为( )万元。
A.648
B.658
C.678
D.698
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