2015年土地登记代理人《代理实务》辅导笔记三
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权属审核的内容
权属审核主要从以下几个方面进行：对土地登记申请人的审核、对宗地自然状况的审核、对宗地权属状况的审核。
对宗地自然状况的审核
对宗地自然状况的审核就是对宗地范围、面积、用途、等级和价格进行审核。
审核要件为地籍调查成果和土地定级估价成果。宗地范围反映在宗地界址点和界址线上，宗地的面积也是通过界址点、界址线计算出来的，宗地范围涉及到土地权利人的切身利益。
审核宗地范围，采用数字地籍成图的，界址点须用数字精确表示;采用其他方法测绘地籍图的，四至描述一定要准确，且应尽量与明显地物联系在一起，宗地面积包括宗地总面积、地类面积、宗地内建筑面积，共用宗地的，还分为共有使用权面积、分摊面积。审核宗地面积时，应在图上或到实地逐一核对各类面积。对利用土地利用现状调查资料进行登记的集体土地所有权和国有农村、牧、渔场国有土地使用权的核对各地类面积与土地总面积是否一致。农村、牧场内建设用地与非建设用地分别划宗的，检核图件与文字描述的一致性。难以在小比例尺图件上划出建设用地范围的检查文字描述中建设用地面积扣除记载。审核宅基地面积要检核宅基地面积是否超标，对超占面积宅基地提出处理意见。宗地用途反映了土地利用现状的合理性，土地使用者必须严格按照规定的用途使用土地，不能随意改变。在审核中，要检核土地实际用途与批准用途的一致性，发现不一致的，移交有关部门处理。土地等级反映土地的质量和使用价值，土地价格反映土地的价值。一般情况下，登记的土地等级应与定级成果资料相一致，标定地价和申报地价水平应与当地的地价水平相当。
对土地登记申请人的审核
不同类型的土地登记 ，其申请人不同，但一般说来，不管哪一种类型的土地登记，其申请人都没有超出自然人、法人和其他组织这三种类型之外。
申请人是自然人的，土地登记人员查验其个人身份证或户籍证明，并对其民事行为能力进行审查。土地登记要求申请人具有完全民事行为能力，如果申请人无行为能力或只具有限制行为能力，则必须由其法定代理人代理申请; 申请人为法人或其它组织的，土地登记人员审查其法人资格证明。企业法人如企业、公司的法人资格证明为工商行政管理部门核发的《企业法人营业执照》，社会团体法人如工会、共青团、妇联、行业协会、学术团体等的法人资格证明为民政部门颁发的社会团体登记证书;依照法律、行政命令成立的机关法人、事业法人的法人资格证明为批准该单位成立的证件或文件。其它组织申请土地登记时，参照法人审查的方法对其主体资格进行审查。
此外，土地登记人员还对法定代表人身份证明、法定代表人的个人身份证或户籍证明进行审查;土地登记申请人不管是自然人还是法人或其它组织，凡是委托他人申请的，土地登记人员审查其《土地登记委托书》，以及代理人的个人身份证或者户籍证明。代理人为法定代理人的，土地登记人员审查其村委会或居委会开具的监护人证明。
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