2014年房地产估价师《理论与方法》复习笔记二
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注意事项：
(1)计息同期应取工程的合理的、正常的建设期;
(2)利率应根据建设期长短选用一、二、三年的贷款利息率。
(四)销售税费自用工业厂房，没有发生销售税费，一般不计。
(五)开发利润工业项目的开发利润是指建设单位(投资者)利润。
注意事项：
(1)开发销售项目的利润率远高于自用的建设项目;工业用房可视情况适当少量计取开发利润;标准厂房利润率计取略高于非标准厂房;
(2)等级高、项目复杂、开发周期长的利润率要高于等级低、项目简单、开发周期短的;
(3)计算的利润率要与利润基数相匹配。
4.公共配套设施建设费。指城市规划要求配套的教育(如幼儿园)、医疗卫生(如医院)、文化体育(如文化活动中心)、社区服务(如居委会)、市政公用(如厕所)等非营业性设施的建设费。工业厂区项目内此部分一般是没有，因此不计取。如有，则应按实际情况确定。
5.其他工程费。包括专业费用，如工程监理费、工程造价咨询服务费、竣工验收费等，应注意避免与前期费用内容的重复。
6.开发(建设)期间税费。包括有关税收和地方政府或有关部门收取的费用，如白蚂蚁防治费、绿化建设费、人防工程费、建设工程质量监理费等。工业厂区项目应具体情况确定。
7.开发成本合计。指上述“1”~“6”数值的累加。
(二)管理费用指建设项目从立项、筹建、建设、竣工验收、交付使用及项目后评估等全过程所需发生的费用。根据财政部《基本建设财务管理规定》，建设单位管理费实行总额控制，总额控制数以项目审批部门批准的项目投资总概算为基数，并按投资总概算的不同规模分档计算。实际估价中一般以“开发成本”为基数，按一定比率(1.5%~5%)计取。
注意事项：
(1)“按一定比率”的取值应根据项目规模、建设标准、复杂程度而综合确定;
(2)计取规则是商品房高于自建房;建设标准高的|考试大|、复杂程度大的高于标准低的、复杂程度小的。
(三)投资利息工业项目建设，投资利息是指项目建设完成所发生的必要费用应计算的利息，包括自有资金和借贷资金。房屋部分计息项目一般包括开发成本、管理费;计息期通常以年计;计息周期(建设期)通常考虑房屋建安费均匀投入而取期中计，前期费用在年初一次性投入;利率一般以估价时点的贷款利息率。
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