2015年房地产估价师《经营与管理》预习笔记二十
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房地产投资的风险
房地产 投资风险的概念
风险分析的目的
是要帮助投资者回答下述问题：⑴预期收益率是多少，出现的可能性有多大? ⑵相对于目标收益或融资成本或机会投资收益来说，产生损失或超过目标收益的可能性有多大? ⑶预期收益的变动性和离散性如何?
房地产投资的风险：①投入资金的安全性;②期望收益的可靠性;③投资项目的变现性;④资产管理的复杂性。
风险的定义
定义：未获得预期收益可能性的大小。
风险涉及到变动和可能性，变动可用标准差来表示，用以描述分散的各种可能收益与均值收益偏离的程度。标准差越小，各种可能收益的分布就越集中，投资风险也就越小。标准差越大，各种可能收益的分布就越分散，风险就越大。还可用标准差与期望值之比来表示单位收益下的风险大小。
当实际收益超出预期收益时，称投资获取了风险收益;实际收益低于预期收益时，称投资发生了风险损失。较预期收益增加的部分通常被称为“风险报酬”。风险条件下决策时，可使用决策树或决策表法，用最大期望收益作为决策准则。
不确定性和风险有显著区别。如果说某事件具有不确定性，则意味着对于可能的情况无法估计其可能性。在这种情况下，常用定性方法估计未来投资收益，可选用的决策方法包括：①小中取大法;②大中取大法;③最小最大后悔值法。
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