2014年土地估价师考试《案例报告》复习题九
2014年土地估价师考试 复习已经开始了，为了提高大家在复习中的效率，考吧网(kao8.cc)小编特意整理了土地估价师的一些模拟试题，供各位考友练习，祝大家在考试中取得优异的成绩!
1、 土地评估时，在现有的产权资料中应依据( )的产权资料。
A.最有效
B.最新
C.最高级
D.最先收集到
标准答案：a
解 析：产权资料最根本的是有效性。
2、 土地登记面积与出让合同上的面积不一致时，以( )为主。
A.土地证上登记面积
B.出让合同上的面积
C.实际测量面积
D.其他
标准答案：a
解 析：土地证上登记面积是政府确定的面积，具有法律效力。
3、 下面哪项( )是利用地籍图所不能了解到的。
A.界址、地形
B.方位、坐标、四至
C.地产临路状况、深度
D.建筑层数
标准答案：d
解 析：利用地籍图估价师可从中了解地产的界址、方位、坐标、地产临路状况、深度、四至等内容。
4、 下列运用市场比较法应注意的事项，正确的是( )
A、住宅用地对公共交通便捷度的要求比工业用地要低。
B商业用地最重要的修正因素是商服业的繁华程度。
C工业用地道路通达度对地价影响程度大，公交便捷度对其地价的影响程度相对较小。
D、在确定修正幅度时，不同用途的地价影响因素、影响程度相同。
E、因素修正幅度要与基准地价评估报告中的宗地因素条件修正系数表中的内容相同或相近。
标准答案：b, c,
解 析：
(1)因素指数幅度要与当地公布或采用的基准价报告中的宗地因素条件修正系数表中的内容相同或相近，且修正幅度应参考基准地价计算宗地地价的因素修正系数表中的幅度。
(2)指标量化要科学合理。在确定修正幅度时，不同用途，其地价影响因素、影响程度不同。如住宅用地，对公共交通便捷度的要求较高，修正幅度可定高些;道路通达度对住宅用地有影响，但影响程度不如交通便捷度大，即其权重相对较小，修正幅度可定低一些。工业用地道路通达度的对地价影响程度大，公共交通便捷度对其地价的影响程度相对较小。应充分考虑。
5、 收益还原法主要技术参数确定中应注意( )
A、收益的确定不是客观收益，而采用的实际收益。
B、利息需要计人总费用。
C、企业经营生产过程中的副产品销售收益应计人收益。
D先确定费用的构成，再考虑收益方式。
E收益应该是长期可固定取得的收益和安全可靠的收益。
标准答案：c,
解 析：
(1)要具体说明实际总收益和客观总收益及估价时采用的收益额和相应的条件，容易出现的问题有：
A、收益的确定不是采用客观收益，而是采用实际收益;
B、收益不是长期可固定取得的收益，也不是安全可靠的收益;
C、未明确收益内涵、取得收益的方式;
D、忽略了其他衍生收益，如租赁过程中承租方所支付押金的利息收益、企业经营生产过程中的副产品销售收益等;
E、未考虑房屋的闲置(即空房损失等)。
(2)总费用中涉及到的项目和条项标准，要具体说明其确定的依据、确定方法和各项参数的选取标准，容易出现的问题有：
A、未考虑收益的方式，盲目地确定费用;
B、确定年折旧费时，缺少对房屋结构、耐用年限、已使用年限、尚可使用年限、残值率等说明，同时在计算年折旧费时，对折旧年限把握不准;
C、将利息计入总费用中。
(3)说明纯收益的测算依据和方法。
(4)明确说明还原利率(土地还原利率、建筑物还原利率、综合还原利率)的
确定方法、依据和具体标准。
(5)明确说明土地使用年限、收益还原公式选取和收益价格确定;
6、 下列因素( )不是影响地价的区域因素。
A.繁华程度
B.城市规划
C.土地使用限制
D.容积率
标准答案：d
解 析：个别因素包括容积率，其它为区域因素。
7、 常见的土地估价目的有( )。
A.上市
B.抵押
C.转让
D.租赁
E.买卖
标准答案：a, b, c, d
解 析：根据土地估价目的可以知道上市、抵押、转让、租赁。
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