2015年土地登记代理人《代理实务》考试重点五
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托伦斯登记制度
托伦斯登记制度为澳大利亚人托伦斯所创，目前东南亚许多国家引入这一登记制度。其主要特点为：
1、登记有公信力。土地权利一经登记，便有不可****的效力。
2、土地登记机关负有赔偿责任。土地登记后产生的不可****的效力是由国家保证的，国家专门从收取的土地登记费中提取一定比例资金作为保证金，以赔偿由于错登而使土地权利人所受的损失。
3采取实质审查主义。登记机关对土地登记进行实质性审查，并可要求经公告程序后方准予登记。
4、颁发权利凭证。土地登记簿填写两份，登记机关保留正本，权利人取得副本，正副本内容完全一致，副本作为土地权利人持有的土地权利凭证。
5、登记簿上的编成采取人的编成主义。土地登记簿按土地权利人登记的先后次序编成，而不是以土地为标准。
6地籍图可辅助说明登记簿的内容。
7、初次登记不强制，但一经登记即进入强制登记状态。不强制要求一切土地都必须登记，但任何一块土地只要经第一次登记，其后的每一次土地权利的转移或变动，都必须经过登记，非经登记不发生效力。
8、土地 上如设有抵押权或其他权利，则作为该块土地的负担登记。
9、土地经登记后，如有处分或设定负担，以及其他各种法律行为，须依照法定的契约方式，订立契约。
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