2014年房地产经纪人《经纪相关知识》复习笔记六
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违约责任的承担方式
法律规定的违约责任的承担方式主要有：
(1)继续履行。也称强制继续履行、依约履行、实际履行，是指在一方违反合同时，另一方有权要求其依据合同约定继续履行。
(2)采取补救措施。
(3)赔偿损失。也称为违约赔偿损失，是指违约方因不履行或不完全履行合同义务而给对方造成损失，依照法律的规定或者按照当事人的约定应当承担赔偿损失的责任。
(4)支付违约金。是指由当事人通过协商预先确定的、在违约发生后作出的独立于履行行为以外的给付。
违约金是由当事人协商确定的，其数额是预先确定的。违约金的约定虽然属于当事人所享有的合同自由的范围，但这种自由不是绝对的，而是受限制的。
《合同法》第一百一十四条规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”
(5)定金罚则。《合同法》第一百一十五条规定：“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。
1.债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”
因此，定金具有惩罚性，是对违约行为的惩罚。《担保法》规定定金的数额不得超过主合同标的额的20%这一比例为强制性规定，当事人不得违反。
如果当事人约定的定金比例超过20%，并非整个定金条款无效，而只是超过部分无效，例如，双方约定的定金比例为合同总价款的25%，则超过部分的5%为无效。
违约的形式
按照违约行为发生的时间，可分为预期违约和届期违约。
预期违约也称为先期违约，是指在合同履行期到来之前，一方当事人无正当理由明确表示将不履行合同，或者自己的行为表示将不履行合同。
届期违约也称为实际违约，是指在合同履行期到来之后，当事人不履行或不完全履行合同义务。
届期违约行为的类型有：拒绝履行、迟延履行、不适当履行、部分履行。
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