2012年房地产估价师考试《理论与方法》精选习题及答案1
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1、【A】是对房地产所有权、使用权的一种限制因而它的存在对房地产价格有一定的影响
A、相邻关系
B、使用管制
C、市政府监督
D、其他管制
2、有的地方对临街住宅改为铺面的，经过工商登记、依法纳税、在【B】以上的，可以根据实际用途予以拆迁估价
A、半年
B、一年
C、两年
D、三年
3、在评估期房价格时，【D】
A、估价对象状况及房地产市场情况均为估价时点【现在】的状态
B、估价对象状况为估价时点【现在】的状态，房地产市场情况为未来某时点的状态
C、估价对象状况及房地产市场情况均为估价时点【未来】的状态
D、估价对象状况为未来某时点的状态，房地产市场情况为估价时点【现在】的状态
4、下列“完全市场”必须同时具备的条件正确的是【ACD】
A、同质商品，买者不在乎从谁的手里购买
B、买者和卖者的人有限
C、买者和卖者都有进出市场的自由
D、买者和卖者都掌握当前价格的完全信息，并能预测未来的价格
E、销售者要求总效用最大化，消费者要求总利润最大化
5、委托人的义务包括【ABCD】
A、向估价机构如实提供其知悉的估价所必要的情况和资料
B、对所提供的情况和资料的真实性、合法性和完整性负责
C、协助估价人员搜集估价所必要的情况和资料
D、协助估价人员对估价对象进行的实地查看等工作
E、不得干预估价人员和估价机构的估价行为和估价结果
6、估价报告使用者可能是【ABCD】
A、估价对象权利人
B、债权人
C、投资者
D、受让人
E、政府及其有关部门和社会公众等
7、下列可以作为估价对象有【ABCD】
A、在建房地产考吧网www.kao8.cc
B、正在开发建设或者计划开发建设、但尚未出现的房地产
C、已经灭失的房地产
D、现在状况下的房地产与过去状况下的房地产的差异部分
E、以房地产为主的整体资产
8、房地产评估包含【ABCD】
A、房地产价值评估
B、房屋工程质量评估、房屋使用功能评估
C、房屋完损等级评估、房地产周围环境评估
D、房地产投资风险评估、房地产贷款风险评估
E、房地产制度政策评估
9、房地产估价中的“分析”包括对【ABCD】的分析
A、估价对象本身
B、人口、制度政策
C、经济、社会
D、国际因素
E、仅仅对估价对象本身
10、有关房地产的价值和价格正确的描述是【ABCD】
A、房地产价值更加科学、准确
B、房地产的价值是房地产真实所值
C、房地产的价格围绕其价值上下波动
D、现实中由于个人偏好、定价决策、无知等原因，时常发生价格背离价值的情况
E、房地产的价格是相对稳定的，而价值不稳定[page]
11、房地产估价目的主要为了【ABCD】
A、土地使用权出让
B、房地产转让
C、租赁、抵押、征收、征用
D、分割、损害赔偿、税收、保险、争议调处、司法鉴定
E、房地产出资设立企业等
12、市场比较法中，采用间接比较对可比实例价格进行个别因素修正，其中可比实例的个别因素优于标准个别因素得103分，估价对象的个别因素劣于标准个别因素得98分，则个别因素修正系数为【C】
A、1.05
B、0.98
C、0.95
D、1.03
13、比准价格是一种【D】
A、理论价格
B、公平价格
C、市场价格
D、评估价格
14、不同的估价目的将影响估价结果是因为【ABCD】
A、估价对象的范围可能不同
B、估价时点可能不同
C、评估的价值类型可能不同
D、估价依据可能不同
E、估价应考虑的因素可能不同，甚至估价方法也可能不同
15、房地产的市场价值在满足【ABCD】条件时才能形成
A、交易双方是自愿地进行交易的
B、交易双方是出于利己动机进行交易的
C、交易双方是精明、谨慎行事的，并且了解交易对象、知晓市场行情
D、交易双方有较充裕的时间进行交易
E、不存在买者因特殊兴趣而给予附加出价
16、建筑物的实物因素中的采光和【C】尤其对住宅和办公楼来说，比较重要
A、保温
B、隔声
C、日照
D、隔热
17、估价对象及下列交易实例均为单层标准厂房，估价对象的建筑面积为1200m2，现空置估算估价对象的租金时，最适宜作为可比实例的是【D】
A、建筑面积1800m2，两年前出租，年租金35万元，位于同一工业区
B、建筑面积1100m2，近期出租，年租金150元/m2，位于20km外
C、建筑面积10000m2，近期出租，年租金180万元，位于同一工业区
D、建筑面积1000m2，近期出租，年租金20万元，位于同一工业区
18、商业用地房地产位置的优劣主要取决于【D】
A、周围环境状况、安宁程度
B、位置有利于原料和产品的运输
C、交通是否便捷及离市中心的远近
D、繁华程度、临街状况
19、在计算净收益时，潜在毛收入、有效毛收入、运营费用、净收益通常以年度计，并假设在年末发生【A】
A、对
B、错
10、从事房地产估价，首先要有房地产估价业务归纳起来，房地产估价业务来源主要是【ABC】、
A、被动接受
B、主动争取
C、自有自估
D、朋友介绍