2011初级会计职称考试经济法基础_土地增值税法律制度及例题解析

　　一 、土地增值税的征税范围(★★★)(P203)

　　1、一般规定(P203)

　　(1)土地增值税只对“转让”国有土地使用权的行为征税，对“出让”国有土地的行为不征税。

　　(2)土地增值税既对转让国有土地使用权的行为征税，也对转让地上建筑物及其他附着物产权的行为征税。

　　(3)土地增值税只对“有偿转让”的房地产征税，对以“继承、赠与”等方式无偿转让的房地产，不予征税。

　　【解释】不征土地增值税的房地产赠与行为包括两种情况：(1)房产所有人、土地使用权所有人将房屋产权、土地使用权赠与“直系亲属或者承担直接赡养义务人”;(2)房产所有人、土地使用权所有人通过中国境内非营利的社会团体、国家机关将房屋产权、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业。

　　2、特殊规定(P204-205)

　　(1)以房地产进行投资、联营

　　①以房地产进行投资、联营，暂免征收土地增值税。对投资、联营企业将上述房地产再转让的，应征收土地增值税。

　　②以土地(房地产)作价入股进行投资或者联营的，凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的，均不适用上述暂免征收土地增值税的规定。

　　(2)房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或者用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税。

　　【相关链接】房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或者用于出租等商业用途时，应缴纳房产税。

　　(3)房地产的交换

　　房地产的交换，既发生了房产产权、土地使用权的转移，交换双方又取得了实物形态的收入，属于土地增值税的征税范围。但对“个人之间”互换“自有居住用”房地产的，经当地税务机关核实，可以免征土地增值税。

　　【相关链接】交换房屋时，由多交付货币的一方缴纳契税;交换价格相等的，免征契税。

　　(4)合作建房

　　对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税;建成后转让的，应征收土地增值税。

　　(5)房地产的出租

　　房地产的出租，没有发生房产产权、土地使用权的转让，不属于土地增值税的征税范围。

　　(6)房地产的抵押

　　对房地产的抵押，在抵押期间不征收土地增值税。抵押期满后，视该房地产是否转移占有而确定是否征收土地增值税。对于以房地产抵债而发生房地产权属转让的，应列入土地增值税的征税范围。

　　土地、房屋权属的继承、出租、抵押，不属于契税的征税范围;但以受赠方式取得土地、房屋权属的当事人，应缴纳契税。

　　(7)企业兼并转让房地产

　　在企业兼并中，对被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的，暂免征收土地增值税。

　　(8)房地产的代建行为

　　代建行为是指房地产开发公司代客户进行房地产的开发，开发完成后向客户收取代建收入的行为。对于房地产开发公司而言，虽然取得了收入，但没有发生房地产权属的转移，其收入属于劳务收入性质，不属于土地增值税的征税范围。

　　(9)房地产的重新评估

　　国有企业在清产核资时对房地产进行重新评估而产生的评估增值，因其既没有发生房地产权属的转移，房产产权、土地使用权人也未取得收入，所以不属于土地增值税的征税范围。

　　(10)土地使用者处置土地使用权

　　土地使用者转让、抵押或置换土地，无论其是否取得了该土地的使用权权属证书，无论其在转让、抵押或置换土地的过程中是否与对方当事人办理了土地使用权权属证书变更登记手续，只要土地使用者享有占用、使用、收益或处分该土地的权利，且有合同等证据表明其实质转让、抵押或置换了土地并取得了相应的经济利益，土地使用者及其对方当事人就应当依照税法规定缴纳营业税、土地增值税和契税等。 [page]

　　【例题1·单选题】根据土地增值税法律制度的规定，下列各项中，属于土地增值税征税范围的是( )。

　　A、某市房产所有人将房屋产权无偿赠送给其女儿

　　B、某市房产所有人将房屋产权有偿转让给他人

　　C、某市土地使用权人通过希望工程基金会将土地使用权赠与某学校

　　D、某市土地使用权人将土地使用权出租给某养老院

　　【答案】B

　　【解析】(1)选项A：房产所有人将房屋产权赠与“直系亲属”的，不征收土地增值税;(2)选项C：土地使用权所有人通过中国境内非营利的社会团体将土地使用权赠与教育事业的，不征收土地增值税;(3)选项D：房地产的出租，不征收土地增值税。

　　【例题2·单选题】根据土地增值税法律制度的规定，下列各项中，应当征收土地增值税的是( )。

　　A、公司与公司之间互换房产

　　B、房地产开发公司为客户代建房产

　　C、兼并企业从被兼并企业取得房产

　　D、双方合作建房按照比例分配房产后自用

　　【答案】A

　　【解析】(1)“公司与公司之间”互换房产，应当缴纳土地增值税;(2)“个人之间”互换自有居住用房地产的，经当地税务机关核实，可以免征土地增值税。

　　【例题3·单选题】根据土地增值税法律制度的规定，下列各项中，应当征收土地增值税的是( )。

　　A、个人之间互换自有居住用房地产

　　B、兼并企业从被兼并企业取得的房地产

　　C、通过中国境内非营利的社会团体赠与社会公益事业的房地产

　　D、房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的

　　【答案】D

　　【解析】以房地产作价入股进行投资或者联营的，凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的，均应征收土地增值税。

　　【例题4·多选题】根据土地增值税法律制度的规定，某房地产开发公司的下列行为中，不缴纳土地增值税的有( )。

　　A、以其建造的商品房进行投资和联营的

　　B、将其开发的部分房地产转为公司自用

　　C、将其开发的部分房地产用于出租

　　D、代客户进行房地产开发，开发完成后向客户收取代建收入

　　【答案】BCD

　　【解析】(1)选项A：凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的，均应征收土地增值税;(2)选项BC：房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或者用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税;(3)选项D：房地产开发公司虽然取得了收入，但没有发生房地产权属的转移，其收入属于劳务收入性质，不属于土地增值税的征税范围。 [page]

　　表5-1 土地增值税的征税范围

事项

是否征收土地增值税

出售

征收

继承

不征

赠与

（1）赠与“直系亲属或者承担直接赡养义务人”的不征

（2）通过中国境内非营利的社会团体、国家机关赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业的不征

（3）其他赠与征收

出租

不征

抵押

（1）抵押期间：不征

（2）抵押期满后，以该房地产抵债的：征收

交换

（1）单位之间互换：征收

（2）个人之间互换“自有居住用房”：免征

合作建房

（1）建成后自用：免征

（2）建成后转让：征收

代建房

不征

评估增值

不征

被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的

暂免

投资、联营

（1）将房地产转让到投资联营企业时：暂免

（2）将投资联营的房地产再转让时：征收

房地产开发企业

（1）凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的：征收

（2）房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或者用于出租等商业用途时：不征

　　二、土地增值税的计算(★★★)

　　(一)计税依据(P206)

　　土地增值税的计税依据是纳税人转让房地产取得的增值额，转让房地产的增值额是纳税人转让房地产的收入减除税法规定的扣除项目金额后的余额。

　　1、应税收入的确定

　　纳税人转让房地产取得的应税收入，包括转让房地产的全部价款及有关的经济利益。从收入的形式来看，包括货币收入、实物收入和其他收入。

　　2、新建房地产的扣除项目金额(4+1)

　　(1)取得土地使用权所支付的金额

　　①纳税人为取得土地使用权所支付的地价款。

　　②纳税人在取得土地使用权时按国家统一规定缴纳的有关登记、过户手续费和契税。

　　【解释】在房地产开发过程中，因承受土地使用权而缴纳的契税，应计入“取得土地使用权所支付的金额”，不能作为税金项目扣除。

　　(2)房地产开发成本

　　房地产开发成本是指纳税人开发房地产项目实际发生的成本，包括土地的征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用等。

　　(3)房地产开发费用

　　房地产开发费用是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用和财务费用，但在计算土地增值税时，房地产开发费用并不是按照纳税人实际发生额进行扣除，应分别按以下两种情况扣除：

　　①财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按“取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本”之和的5%以内计算扣除。计算公式为：

　　允许扣除的房地产开发费用=利息+(取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本)×5%以内

　　【例题·计算题】甲房地产开发公司开发某房地产项目支付的地价款为5200万元，开发成本为2800万元，利息支出为500万元(能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明)。已知甲公司所在地的省政府规定的扣除比例为5%。

　　【答案】则允许扣除的房地产开发费用=500+(5200+2800)×5%=900(万元)。

　　②财务费用中的利息支出，凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或者不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按“取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本”之和的10%以内计算扣除。计算扣除的具体比例，由各省、自治区、直辖市人民政府规定。计算公式为：

　　允许扣除的房地产开发费用=(取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本)×10%以内

　　【例题·计算题】甲房地产开发公司开发某房地产项目支付的地价款为5200万元，开发成本为2800万元，利息支出为500万元(不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或者不能提供金融机构证明)。已知甲公司所在地的省政府规定的扣除比例为10%。 [page]

　　【答案】允许扣除的房地产开发费用=(5200+2800)×10%=800(万元)。

　　(4)与转让房地产有关的税金

　　与转让房地产有关的税金是指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税。因转让房地产缴纳的教育费附加，也可视同税金予以扣除。但需要注意以下两点：

　　①外商投资房地产开发企业因不缴纳城市维护建设税和教育费附加，因此，在计算与转让房地产有关的税金时不含城市维护建设税和教育费附加。

　　②房地产开发企业按照《房地产开发企业财务制度》的规定，其在转让时缴纳的印花税已列入管理费用中，故不允许单独再扣除。其他纳税人缴纳的印花税允许在此扣除。

　　三、税收减免(★★★)(P212-213)

　　1、纳税人建造“普通标准住宅”出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，予以免税;超过20%的，应按全部增值额缴纳土地增值税。

　　【解释】对于纳税人既建造普通标准住宅又搞其他房地产开发的，应分别核算增值额。不分别核算增值额或者不能准确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不能适用这一免税规定。

　　2、自2008年11月1日起，对居民个人转让住房一律免征土地增值税。

　　3、企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为廉租住房、经济适用住房房源且增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。

　　4、因国家建设需要依法征用、收回的房地产，免征土地增值税。

　　【解释1】因国家建设需要依法征用、收回的房地产，是指因城市实施规划、国家建设的需要而被政府批准征用的房产或收回的土地使用权。

　　【解释2】因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁，由纳税人自行转让原房地产的，免征土地增值税。

　　【例题·多选题】根据土地增值税法律制度的规定，下列各项中，可以免征土地增值税的有( )。

　　A、国家机关转让自用房产

　　B、工业企业以不动产作价入股进行投资

　　C、房地产公司以不动产作价入股进行投资

　　D、某商场因城市实施规则、国家建设的需要而自行转让原房产

　　【答案】BD

　　【解析】(1)选项A：国家机关转让自用房产属于土地增值税的征税范围;(2)选项B：以房地产进行投资、联营，投资、联营的一方以土地(房地产)作价入股进行投资或者作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免征收土地增值税;(3)选项C：以土地(房地产)作价入股进行投资或联营的，凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的，不免征土地增值税;(4)选项D：因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁，由纳税人自行转让原房地产的，免征土地增值税。

　　四、土地增值税的纳税清算(★★)(P214)

　　1、纳税人应主动进行清算的情形

　　符合下列情形之一的，纳税人应进行土地增值税的清算：

　　(1)房地产开发项目全部竣工、完成销售的;

　　(2)整体转让未竣工决算房地产开发项目的;

　　(3)直接转让土地使用权的。

　　2、税务机关可以要求纳税人进行清算的情形

　　符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：

　　(1)已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的;

　　(2)取得销售(预售)许可证满3年仍未销售完毕的;

　　(3)纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的;

　　(4)省级税务机关规定的其他情况。

　　【例题·多选题】根据土地增值税法律制度的规定，下列各项中，房地产企业应进行土地增值税清算的有( )。

　　A、直接转让土地使用权的

　　B、房地产开发项目全部竣工、完成销售的

　　C、整体转让未竣工决算房地产开发项目的

　　D、取得销售许可证满3年仍未销售完毕的

　　【答案】ABC

　　【解析】选项D：主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算，但不属于纳税人应进行土地增值税清算的范围。